2020年突如其来的疫情改变了大多数人的生活方式和工作方式，越来越多的人选择搬到郊区居住独栋独院的房子 Single Family House。根据10月份美国最新USPS搬家数据显示，佛罗里达、纽约、加利福尼亚州等城市人口密集的州平均每个州都搬出10-20万人口；而以郊区为主的北卡罗来纳、密西根、乔治亚等州搬入了大量的人口。同时，郊区的独栋房屋价格也大幅上升，目前郊区出售的房子同时收到10-20个Offer都是很常见的。那么，郊区的房价是疫情期间才开始涨的吗？其实，在美国南部阳光地带的郊区房价已经涨了好几年了，美国人口郊区化这个大趋势早在发生了！
10年前，人们讨论占总人口比重最大的千禧一代这一年龄层的人口趋向于住在城市中心、夜生活繁华的地方。现在看来，随着80后、90后逐步迈过30岁的门槛，开始组建家庭，他们对住房的需求开始从公寓转变到郊区别墅。这是美国人口结构变化的大趋势，就算是没有疫情，现在每年也有大量的人口从城市搬往郊区生活。
从房屋供给侧来看，在经历了上一次金融危机之后，美国房屋供给量一直处于较低水平。这是由于房屋建造商在经过一轮危机后，开发商信心受挫，新建造房屋数量增长缓慢。近期的疫情期间，受低利率的影响，房屋供给量急速走低，直至9月供给量已降至过去60年的历史最低水平，如今的亚特兰大、夏洛特等南部郊区市场，已然成为供不应求的卖方市场。由此预测，未来房价仍将继续走高，同时，市场迎来新一轮的开发、买卖、租赁的经济活动浪潮。早在2013年美国以黑石Blackstone为首的多家大型地产投资机构就看到了这个郊区化的大趋势，目前由黑石创立的Invitation Homes(NYSE:INVH)已经拥有超过8万套长租别墅，市值已超过150.8亿美元。这次疫情以来，各大机构更是纷纷增加了郊区长别墅的投资，2020年4月-11月，至少10家大型机构共投资超过50亿美元到长租别墅（Single-Family Rental）行业，如American Home 4 Rent(NYSE: AMH), JP Morgan Chase, Brookfield 等。由此可见，长租别墅已经成为未来房地产投资的大趋势！越来越多的机构希望自己能够在这个蓝海的领域里面占有一席之地。长租别墅市场体量很大，约3.1万亿美元市场份额，但是目前机构经过过去7年的发展，只占据了2%的市场份额，大多数长租别墅还是集中在个人手中，机构化整合的发展空间巨大。那么机构投资长租别墅与个人自己投资长租别墅又有怎样的区别和优势呢？首先机构投资长租别墅具有明显的规模效应，机构一般拥有几百、几千甚至上万套房产，总房产越多，相对的平均每套维修费用、运营费用就会下降。如果个人投资1-2套房产，其中一套房产出问题，需要花费大笔资金进行维修，对个人来讲就是50%-100%的损失概率，但对于机构来讲，因为拥有大量房产，1-2个房产有较大额的支出，分摊到成百上千套房产上也不会造成太大的影响。一般大型机构拿到的贷款条款相对个人来说都是更加有利的，获得的贷款利息更低，可以拿到每月只需要支付利息的商业贷款等，贷款费用相对较低，因此可以获得更高的现金收益。以往，大型地产机构偏向于收购住户集中的公寓型住宅及商业大楼以便于管理；现在随着科技的进步，机构利用人工智能大数据大大加快了收购和测算效率，在物业管理方面，使用全线上的集中管理系统。在房屋维修方面，开发了大数据路径最优化派修软件来帮助长租别墅降低运营成本。科技是未来长租别墅行业进行规模化、机构化管理的第一助力。C-Star长租别墅基金就是这样一家科技赋能的房地产投资管理公司(www.c-star.co)，主要投资长租别墅(Single Family Rental)领域。C-Star于2018年2月份成立，截至现在已经收购、管理超过 70套房产，主要集中在亚特兰大市场，总资产规模目前达到了1200万美元。利用人工智能大数据模型，在再加上多年的机构化的地产投资和管理经验，这只年轻的团队正在长租别墅领域正在打造一个运用人工智能和房地产交易数字化解决方案的现代投资平台。CEO 李雪莹，曾就读北京大学和密歇根大学，在美国房地产投资机构工作10余年，有丰富的机构投资经验，曾先后于戴德梁行DTZ， 不动产信托基金Chambers Street Properties，国家主权基金Rosewood Investment Corporation，复星集团美国总部担任重要职务。自C-Star 建立至今，保持季度分红记录年化6%-8%，预计年化回报率15%-18%，即便是在今年疫情期间，3月-11月依然保持100%收租率，基金过往业绩突出，获得了众多投资人的认可和信赖。近日，在人工智能大数据支持下，网上平台卖房正在颠覆着美国1.6万亿美元的房地产销售市场。比如Opendoor、Offerpad和Zillow Offers等公司，其中Opendoor已在今年9月正式上市，如今市值约100亿美元。电子商务式的房产交易市场，让投资者和卖房者可以在网上出售、查看房屋，使卖房子像在亚马逊上购物一样快捷和简单。C-Star最新上线的OfferBee平台(www.offerbee.c-star.co)也正在引领着这个行业的革新，利用大数据人工智能模型对资产进行扫描测算，与目标市场的卖房者直接交易，比传统地产经纪卖房的效率更高，最短7天就可以完成交易；同时突破了行业固有的模式，无需中介带买家实地看房、无需进行卖房前装修维护，简化交易流程，将传统交易费用降低50%，将原本房地产交易线下业务变为线上电子商务的交易模式。另一方面，从投资者的角度，利用科技赋能，C-Star长租别墅基金大大的拓展了与卖方直接交易的房源市场，降低收购成本，提高投资回报，并为资产质量和交易流程把关。C-Star二期基金正在进行融资和投资阶段，主要投资于亚特兰大都市区和夏洛特三角都市区。截至今日，二期基金已募资1045万美元，完成36套房产的收购，并完成2次季度分红，均为年化7%，预计平均年化收益15%-18%。C-Star 二期基金仍然在进行最后的募资阶段。机会难得，需抓紧行动！起投10万美元只需上报认购金额，Capital Call 分期分时！感兴趣的朋友请扫码进入讲座群，或添加微信cstarxm 小助手拉入群！